Apa itu IRR? Fungsi, Rumus, Cara Menghitung dan Contohnya

Fungsi IRR

Kenapa mengetahui IRR itu penting? Berikut beberapa fungsi utama IRR:

1. Menilai Kelayakan Investasi 

IRR bantu kamu menentukan apakah investasi tertentu layak atau tidak. 

Kalau IRR dari investasi lebih tinggi dari tingkat pengembalian yang kamu harapkan, maka investasi tersebut dianggap baik.

2. Membandingkan Investasi 

Kamu bisa menggunakan IRR sebagai alat pembanding dari berbagai macam investasi. Investasi dengan IRR yang lebih tinggi biasanya lebih menguntungkan.

3. Membuat Keputusan Bisnis 

Perusahaan sering menggunakan IRR untuk memutuskan proyek mana yang akan dijalankan. Proyek dengan IRR lebih tinggi cenderung diprioritaskan.

Baca Juga: 11 Cara Bisnis Online dari Nol, Apa Saja?

Rumus IRR

Sekarang, mari kita bicara tentang cara menghitung IRR. Jangan khawatir, kita akan membuatnya sederhana!

Rumus dasar untuk IRR adalah mencari tingkat diskonto yang membuat nilai sekarang (Net Present Value atau NPV) dari semua arus kas (cash flows) sama dengan nol. 

Mungkin kesannya rumit, jadi kita akan jelaskan dengan contoh nanti buat teman-teman SUPERjuangan. Rumus NPV adalah:

NPV = ( Ct(1+r)t) – Co

Di mana:

𝐶𝑡 = Arus kas pada periode t

𝐶0 = Investasi awal (arus kas keluar di awal) 

𝑟 = Tingkat diskonto

𝑡 = Waktu (dalam tahun)

IRR adalah tingkat diskonto  𝑟 yang membuat 𝑁𝑃𝑉 = 0.

Cara Menghitung IRR

Cara paling mudah untuk menghitung IRR adalah dengan menggunakan kalkulator keuangan atau software seperti Excel atau Google Sheets. 

Tapi kamu juga bisa melakukannya secara manual dengan metode coba-coba (trial and error). Berikut langkah-langkahnya:

1. Tentukan Arus Kas

Catat semua arus kas masuk dan keluar dari investasi. 

Misalnya, investasi awal sebesar Rp10.000.000 dan pendapatan tahunan selama 3 tahun berturut-turut sebesar Rp3.000.000, Rp4.000.000, dan Rp5.000.000.

2. Coba dengan Tingkat Diskonto 

Mulailah dengan menebak suatu tingkat diskonto. Misalnya, coba dengan 10%.

3. Hitung NPV 

Gunakan rumus NPV untuk menghitung nilai sekarang dari arus kas dengan tingkat diskonto yang telah ditebak.

4. Periksa Hasilnya 

Jika NPV tidak sama dengan nol, ubah tingkat diskonto dan coba lagi. Lakukan ini sampai kamu menemukan tingkat diskonto yang membuat NPV mendekati nol. Itulah IRR.

Contoh:

• Investasi awal: Rp10.000.000 (arus kas keluar pada tahun 0)
• Arus kas masuk tahun 1: Rp3.000.000
• Arus kas masuk tahun 2: Rp4.000.000
• Arus kas masuk tahun 3: Rp5.000.000

Kalau dicoba dengan tingkat diskonto 10%:

NPV =  ( 3.000.000(1+0.10)1) + ( 4.000.000(1+0.10)2) + ( 5.000.000(1+0.10)3) – 10.000.000

NPV =  (9.791.301) – 10.000.000

NPV =  –208.699

Karena NPV tidak sama dengan nol, kita coba dengan tingkat diskonto lain, misalnya 15%. Lakukan ini sampai mendapatkan NPV yang mendekati nol.

Contoh Kasus IRR

Mari kita lihat contoh kasus yang lebih nyata untuk memperjelas pemahaman kita tentang IRR.

Contoh 1: Investasi Properti

Bayangkan kamu membeli sebuah rumah seharga Rp1.000.000.000. 

Kamu menyewakan rumah tersebut dan mendapatkan pendapatan sewa sebesar Rp100.000.000 per tahun selama 10 tahun. 

Pada akhir tahun ke-10, kamu menjual rumah tersebut seharga Rp1.200.000.000.

Artinya:

• Investasi awal (tahun 0): Rp1.000.000.000 (keluar)
• Pendapatan sewa tahun 1-10: Rp100.000.000 per tahun (masuk)
• Penjualan rumah tahun 10: Rp1.200.000.000 (masuk)

Sekarang, kita hitung IRR dari investasi ini. Kamu bisa menggunakan Excel dengan rumus =IRR() untuk menghitungnya.

Contoh 2: Proyek Usaha

Kamu ingin memulai usaha kafe. Investasi awal sebesar Rp500.000.000. Berikut proyeksi pendapatan dan pengeluaran tahunan selama 5 tahun:

• Tahun 1: Pendapatan Rp200.000.000, Pengeluaran Rp100.000.000
• Tahun 2: Pendapatan Rp250.000.000, Pengeluaran Rp120.000.000
• Tahun 3: Pendapatan Rp300.000.000, Pengeluaran Rp140.000.000
• Tahun 4: Pendapatan Rp350.000.000, Pengeluaran Rp160.000.000
• Tahun 5: Pendapatan Rp400.000.000, Pengeluaran Rp180.000.000

Kita hitung IRR dari proyek ini dengan cara yang sama seperti di atas.

Baca Juga: 5 Instrumen Investasi ini Cocok untuk Pemula

Pertanyaan Lain Seputar IRR

Berikut adalah beberapa pertanyaan yang umum orang tanyakan seputar IRR.

Bagaimana IRR dikatakan layak?

IRR dikatakan layak kalau nilai IRR lebih besar dari biaya modal atau tingkat pengembalian minimum yang diharapkan. 

Ini artinya investasi akan memberikan pengembalian yang cukup untuk menutupi biaya dan menghasilkan keuntungan. 

Contohnya aja nih, kalau biaya modal adalah 10% dan IRR dari investasinya adalah 15%, maka investasi tersebut dianggap layak karena IRR-nya sudah lebih tinggi dari biaya modal.

Apa yang Dimaksud dengan NPV dan IRR?

NPV itu Net Present Value. Simpelnya, NPV ini selisih antara nilai sekarang dari arus kas masuk dan keluar suatu investasi. 

Kalau NPV-nya positif, artinya investasi akan menghasilkan keuntungan melebihi biaya yang dikeluarkan.

Sedangkan, IRR itu Internal Rate of Return. Ini tingkat diskonto yang bikin NPV dari semua arus kas masuk dan keluar sama dengan nol. 

IRR menunjukkan tingkat pengembalian tahunan yang diharapkan dari investasi.

Apakah IRR bisa lebih dari 100%?

Ya, IRR bisa lebih dari 100%. Ini terjadi kalau investasi menghasilkan arus kas yang sangat besar dibandingkan dengan investasi awal. 

Misalnya, kalau kamu investasikan sejumlah kecil uang dan mendapatkan pengembalian yang sangat besar dalam waktu singkat, IRR-nya bisa jadi sangat tinggi, bahkan melebihi 100%.

Sudah Tahu Cara Menggunakan IRR?

IRR adalah alat yang sangat berguna untuk menilai dan membandingkan investasi. 

Dengan paham konsep IRR, kamu bisa membuat keputusan investasi yang lebih cerdas. Ingat, IRR bantu kamu mengukur seberapa menguntungkan suatu investasi dalam jangka panjang.

Jadi, mulai sekarang, sebelum kamu menanam pohon mangga atau berinvestasi di properti, pertimbangkan untuk menghitung IRR-nya terlebih dahulu. 

Semoga artikel ini bermanfaat dan membantu kamu dalam memahami apa itu IRR, bagaimana cara menghitungnya, dan kenapa penting untuk diketahui. Selamat berinvestasi!